Tanah Sempadan: Problematika dan Solusinya Berdasarkan UUD dan Permen ATR/BPN

Oleh : Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Manggarai, Bapak Eduward M.Y.Tuka,S.SiT

Ruteng, TopNewsNTT.Com|| Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Manggarai, Bapak Eduward M.Y.Tuka,S.SiT mengulik status Tanah sempadan Pantai yang masih jadi persoalan yang menjadi hambatan dalam pengurusan sertifikat.

Tanpa merujuk kepada satu kasus tertentu, mantan Kakantah Kabupaten Ngada ini kepada media ini (Minggu, 31 Mei 2026) menjelaskan bahwa masalah sempadan sering dan jadi fenomena di mana saja terutama diwilayah-wilayah pinggiran pantai.

Menurutnya, Peraturan Pemerintah tentang batas sempadan juga diatur dalam RTRW yakni wajib 100 meter dari titik pasang tertinggi, yang dibatasi kepemikikan hak milik, sedangkan secara perdata tetap menjadi hak privat namun hak / sertipikat tidak hak milik, artinya bisa diberikan Hak lain seperti HP, HGB dan HPL

Berikut adalah penjelasan mengenai dasar hukum, filosofi agraria, serta jenis hak atas tanah yang dapat diberikan di area sempadan pantai.

1. Dasar Hukum yang Membatasi Pemberian Hak Milik di Sempadan Pantai

Larangan penerbitan Hak Milik (SHM) di area sempadan pantai didasarkan pada integrasi antara hukum tata ruang, hukum lingkungan, dan hukum pertanahan:

UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA): pada Pasal 6: Menegaskan bahwa “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.” Artinya, kepentingan publik dan kelestarian lingkungan hidup kedudukannya lebih tinggi daripada kepentingan privat/perorangan.

UU No. 27 Tahun 2007 jo. UU No. 1 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil:
“Undang-undang ini mendefinisikan sempadan pantai sebagai daratan sepanjang tepian yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik pantai, **minimal 100 meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat**.

Peraturan Pemerintah (PP) No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah:
* **Pasal 14:** Menegaskan bahwa tanah yang berada di kawasan lindung (termasuk sempadan pantai) **tidak boleh diberikan hak atas tanah** yang dapat mengganggu fungsi lindung tersebut.

Peraturan Menteri ATR/BPN No. 17 Tahun 2016 tentang Penataan Pertanahan di Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil:**
* Aturan ini secara teknis melarang pemberian Hak Milik di atas tanah sempadan pantai untuk mencegah kepemilikan privat yang dapat menutup akses publik atau merusak lingkungan pesisir.

2. Mengapa Hak Milik “Tidak Bisa” Diberikan di Sempadan Pantai?
**Hak Milik adalah hak terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, bersifat turun-temurun, dan memberikan wewenang penuh kepada pemiliknya untuk menggunakan tanah tersebut.

Hak Milik tidak bisa diberikan di sempadan pantai karena alasan-alasan fundamental berikut:

1. Status Hukum Pantai sebagai *Public Domain* (Barang Publik):

Pantai, laut, dan area pasang surut adalah milik bersama (*res communes*). Jika diberikan Hak Milik, pemilik tanah berhak secara hukum untuk menutup akses, memagari keliling, atau melarang masyarakat umum, nelayan, maupun aparat penegak hukum untuk melintasi area tersebut.

2. Perubahan Fisik Akibat Faktor Alam (Abrasi dan Siklus Air):

Garis pantai bersifat dinamis. Jika terjadi abrasi parah, tanah Hak Milik tersebut bisa tenggelam dan berubah menjadi laut. Berdasarkan hukum pertanahan, tanah yang jatuh ke laut otomatis statusnya menjadi **Tanah Negara**, sehingga Hak Miliknya hapus demi hukum.

3. Fungsi Mitigasi Bencana dan Ekologis: Wilayah 100 meter dari pasang tertinggi adalah benteng alami terhadap tsunami, gelombang pasang, dan erosi. Hak Milik memberi kebebasan bagi pemilik untuk mendirikan bangunan permanen, yang jika dilakukan secara masif, akan merusak ekosistem pesisir dan membahayakan keselamatan publik.

3. Jenis Hak Atas Tanah yang “Bisa” Diberikan di Sempadan Pantai
Meskipun Hak Milik dilarang, Pemerintah tidak menutup sama sekali pemanfaatan ruang untuk mendukung perekonomian (seperti pariwisata atau perikanan). Di area sempadan, tanah tetap dikuasai langsung oleh Negara, namun dapat diberikan **Hak Pakai** atau **Hak Pengelolaan (HPL)** dengan ketentuan yang sangat ketat:

A.. Hak Pakai (HP):

Bagi Swasta/Perorangan:** Dapat diberikan Hak Pakai dengan jangka waktu terbatas. Hak ini hanya memberikan kewenangan untuk *menggunakan* atau *memungut hasil* dari tanah tersebut, **bukan memiliki tanahnya**.
* **Syarat Ketat:** Di dalam sertifikat Hak Pakai tersebut akan dicantumkan klausul pembatasan yang ketat, misalnya:
* Dilarang membangun bangunan permanen yang merusak lingkungan.
* Wajib menjaga fungsi konservasi pantai.
* **Tidak boleh menutup akses publik** (nelayan dan masyarakat harus tetap bisa lewat).

B. Hak Pengelolaan (HPL)
Bagi Pemerintah Daerah atau BUMN/BUMD: Tanah sempadan pantai dapat diberikan HPL kepada Pemda. Selanjutnya, Pemda dapat bekerja sama dengan pihak ketiga (misalnya investor wisata) melalui perjanjian pemanfaatan tanah. Pemda berfungsi sebagai pengawas agar pemanfaatannya tidak melanggar tata ruang (RTRW).

Negara membatasi Hak Milik di sempadan pantai untuk mengunci agar tanah tersebut tidak dikuasai secara absolut oleh individu atau korporasi swasta.

Dengan hanya memberikan ‘Hak Pakai’,  Negara memegang kendali penuh: jika pemegang hak merusak pantai atau menutup akses masyarakat, pemerintah dapat langsung mencabut hak tersebut tanpa proses ganti rugi yang rumit.

Secara hukum dan regulasi,  angka minimal batasan sempadan pantai (yaitu 100 meter dari titik pasang tertinggi) tidak dapat diturunkan atau diubah menjadi lebih sempit hanya melalui perubahan RTRW.

Namun, implementasi garis batas fisik di lapangan bisa berubah dalam dokumen RTRW yang baru karena adanya perubahan kondisi alamiah pantai atau penyesuaian metodologi klasifikasi zonasi.

Berikut adalah penjelasan detail mengapa angka minimalnya kaku, tetapi garis batasnya bisa dinamis dalam revisi RTRW:

1. RTRW Daerah Tidak Boleh Menabrak Aturan Nasional (Asas Hierarki Hukum)
RTRW Kabupaten/Kota adalah produk hukum daerah (Perda). Berdasarkan asas *Lex Superior Derogat Legi Inferiori* (peraturan yang lebih tinggi mengalahkan peraturan yang lebih rendah), RTRW daerah wajib tunduk pada aturan di atasnya: yakni Undang-Undang No. 27/2007 jo. UU No. 1/2014: Menetapkan batas sempadan pantai adalah minimal 100 meter,
Peraturan Presiden (Perpres) No. 51/2016 tentang Batas Sempadan Pantai: Mengatur tata cara teknis penghitungan sempadan pantai yang wajib diikuti oleh Pemerintah Daerah saat menyusun atau merevisi RTRW.

Jadi, jika Pemda melakukan peninjauan kembali (PK) RTRW setiap 5 tahun sekali, Pemda tidak memiliki wewenang hukum untuk menuliskan angka sempadan pantai menjadi, misalnya, “50 meter” demi memutihkan bangunan ilegal atau mempermudah investasi swasta.

2. Kondisi yang Membuat Batas Sempadan “Bergeser” dalam RTRW Baru
Meskipun secara konseptual angkanya tetap minimal 100 meter, posisi koordinat atau batas fisik sempadan pantai dalam peta RTRW hasil revisi bisa berubah karena faktor-faktor berikut:

A. Perubahan Garis Pantai Akibat Faktor

a. Alamwi (Dinamis)
Sempadan pantai dihitung dari titik pasang tertinggi. Jika dalam kurun waktu 5–10 tahun terjadi fenomena alam yang masif, otomatis titik nol penghitungannya bergeser:

b. Abrasi (Pengikisan):                                          Jika pantai terkikis dan laut maju ke darat, maka titik pasang tertinggi ikut maju ke daratan. Dalam RTRW yang baru, garis sempadan pantai akan bergeser lebih masuk ke dalam daratan.

c  Akresi (Sedimentasi/Penyandaran Tanah): Jika terjadi pengendapan lumpur/pasir yang membentuk daratan baru (tanah timbul), garis pantai maju ke arah laut. Batas sempadan dalam RTRW baru akan mengikuti garis pantai baru tersebut.

B. Hasil Kajian Teknis Mitigasi yang Lebih Akurat
Dalam menyusun revisi RTRW, Pemda wajib melakukan kajian teknis yang melibatkan parameter topografi, hidro-oseanografi, dan kerentanan bencana.
“Jika hasil kajian terbaru menunjukkan suatu wilayah (misalnya area teluk atau pantai bertebing curam) memiliki risiko bencana yang sangat rendah, RTRW dapat menerapkan batas minimal psikologis tepat di angka **100 meter**.”

“Sebaliknya, jika kajian menunjukkan risiko tsunami atau badai meningkat, RTRW yang baru justru bisa memperluas batas sempadan menjadi **lebih dari 100 meter** (misalnya 150 atau 200 meter) demi keselamatan publik.

3. Pengecualian Khusus: Kawasan yang Sudah Terbangun (*Existing*)
Bagaimana dengan area pantai yang sudah terlanjur padat pemukiman atau kawasan pelabuhan sebelum aturan sempadan ini diperketat?

Di dalam revisi RTRW, kawasan seperti ini biasanya diakomodasi melalui **Zonasi Khusus (Kawasan Khusus/Pemutihan Terbatas)** dengan syarat:
1. Infrastruktur Vital: Kawasan pertahanan negara, pelabuhan, terminal peti kemas, atau pembangkit listrik (seperti PLTP/PLTU) yang secara teknis memang harus berada di pinggir laut.
2. Pemukiman Tradisional/Nelayan: Kampung nelayan yang sudah ada secara turun-temurun tidak serta-merta digusur, melainkan dikendalikan pertumbuhannya dan ditingkatkan kualitas lingkungannya melalui instrumen RZWP3K (Rencana Zonasi Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil).

Perubahan RTRW tidak bisa digunakan sebagai alat untuk memutihkan pelanggaran  atau memperkecil standar lindung 100 meter.

Perubahan batas dalam peta RTRW hanya legal dilakukan jika didasarkan pada perubahan fisik garis pantai di lapangan (faktor alam) atau untuk memperketat proteksi lingkungan (menambah jarak sempadan).

Untuk kawasan Permukiman Tradisional atau Kampung Nelayan yang sudah ada secara turun-temurun, penentuan ukuran dan perhitungan sempadan pantai tidak menggunakan pendekatan kaku “pukul rata” 100 meter.

Pemerintah menerapkan metode perhitungan khusus yang bersifat adaptif. Aturan ini dikunci secara nasional melalui Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 51 Tahun 2016 tentang Batas Sempadan Pantai.

Berikut adalah cara perhitungan dan batasan sempadan pantai khusus untuk zona permukiman tradisional/nelayan:
1. Metode Perhitungan Berdasarkan Perpres No. 51/2016
Dalam menetapkan batas sempadan pantai untuk kawasan yang sudah terbangun atau permukiman tradisional, Pemerintah Daerah (Pemda) wajib melakukan perhitungan dengan mempertimbangkan 4 karakteristik utama di lapangan:
1. Karakteristik Fisik Pantai: Topografi daratan pesisir (landai atau tebing).
2. Kidrologi dan Hidro-oseanografi: Pola pasang surut dan arus laut.
3. Kebutuhan Fasilitas Publik: Ruang untuk tambatan perahu nelayan, jemuran ikan, dan fasilitas umum.
4. Risiko Bencana: Kerentanan terhadap abrasi, banjir rob, atau tsunami.

Berdasarkan pertimbangan di atas, perhitungan batas sempadan pantai untuk zona permukiman tradisional dibagi menjadi dua kondisi objektif yakni:
1. Kondisi A: Pantai Tanpa Risiko Tinggi Bencana

Jika hasil kajian teknis menunjukkan area kampung nelayan tersebut aman dari risiko tsunami atau abrasi ekstrem (misalnya berada di dalam teluk yang tenang), maka batas sempadan pantai dapat disesuaikan menjadi kurang dari 100 meter.

Jaraknya biasanya dihitung dari titik pasang tertinggi hingga batas terluar struktur pelindung pantai (seawall) atau disesuaikan dengan garis terluar permukiman eksisting** yang aman, dengan tetap menyisakan ruang publik untuk akses nelayan ke laut.

1. Kondisi B: Pantai dengan Risiko Tinggi Bencana

Jika area permukiman nelayan berada di pantai yang menghadap laut lepas dan rawan tsunami/abrasi parah, batas sempadan tetap dipertahankan minimal 100 meter. Namun, penanganannya bukan digusur secara paksa, melainkan diarahkan melalui program relokasi secara bertahap ke zona aman, atau memperkuat infrastruktur mitigasi (seperti penanaman mangrove padat atau pembangunan sabuk hijau/breakwater).

2. Ketentuan Pemanfaatan Ruang di Zona Nelayan

Jika di dalam dokumen RTRW atau RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) suatu daerah menetapkan sempadan pantai di kampung nelayan disesuaikan (misalnya menjadi 20–50 meter), ada aturan ketat yang wajib dipenuhi:

a. Pengecualian untuk Aktivitas Nelayan: Bangunan yang berfungsi langsung mendukung ekonomi nelayan legal dan diizinkan berada di bawah batas 100 meter. Contohnya: gudang es, tempat pelelangan ikan (TPI), tambat labuh perahu, dan bengkel perahu.
b  Pengendalian Bangunan Hunian: Rumah tinggal baru dilarang keras dibangun semakin maju ke arah laut. Pembangunan hunian hanya boleh dilakukan ke arah daratan menjauhi bibir pantai.
c  Fasilitas Umum (*Public Domain*):  Ruang antara garis pasang tertinggi hingga dinding rumah terdepan wajib dijaga sebagai ruang terbuka publik. Tidak boleh ada pemagaran privat yang menutup jalan bagi nelayan lain untuk melaut.

3. Implementasi Hukum Pertanahan (Sertifikasi Tanah)

Bagi masyarakat nelayan tradisional yang rumahnya sudah terlanjur berada di dalam radius sempadan pantai, status sertifikat tanahnya bisa diberikan kepastian hukum melalui kebijakan:

1. Kebijakan Reforma Agraria:
Melalui program Reforma Agraria (legalisasi aset) dan peraturan menteri terkait, pemerintah dapat memberikan kepastian hukum bagi nelayan tradisional dalam bentuk ‘Hak Pakai dengan jangka waktu yang dapat diperpanjang’, atau menggunakan skema ‘Hak Komunal’ jika permukiman tersebut berada di atas tanah adat/ulayat.

Pemberian Hak Milik (SHM) perseorangan komersial tetap ditutup di area ini untuk mencegah tanah nelayan tradisional dibeli oleh investor swasta yang berniat mengubah fungsi kawasan tersebut menjadi resort atau properti privat.

Jika terdapat Sertifikat Hak Milik (SHM) yang sudah terbit terlebih dahulu (biasanya terbit di masa lalu sebelum aturan sempadan pantai seketat sekarang atau sebelum RTRW daerah disahkan), maka dalam hukum pertanahan Indonesia berlaku asas kepastian hukum dan perlindungan bagi pemegang hak yang beritikad baik.

Pemerintah tidak bisa serta-merta menyita atau membatalkan sertifikat tersebut tanpa dasar hukum yang kuat. Berikut adalah konsekuensi yuridis dan penerapan di lapangannya:

1. Konsekuensi Hukum terhadap SHM yang Sudah Terbit
Secara legalitas, SHM tersebut tetap sah dan berlaku secara hukum selama proses penerbitannya di masa lalu memenuhi prosedur (tidak ada cacat hukum administrasi) dan tanahnya secara fisik masih ada.

Namun, keberadaan SHM di dalam zona sempadan pantai melahirkan konsekuensi-konsekuensi berikut:
a. Pembatasan Hak Penggunaan (Fungsi Sosial Tanah): Berdasarkan Pasal 6 UUPA, meskipun statusnya Hak Milik, pemilik tanah “wajib tunduk” pada tata ruang yang berlaku saat ini (RTRW terbaru), Pemilik tidak bisa sembarangan membangun gedung baru, hotel, atau benteng beton di area tersebut jika bertentangan dengan fungsi zonasi lindung sempadan pantai.

b. Risiko Hukum Jika Terjadi Kerusakan Lingkungan:  Jika pemilik SHM melakukan aktivitas yang merusak ekosistem pantai (misalnya menimbun laut secara ilegal/reklamasi sepihak atau merusak mangrove), mereka tetap dapat dijerat pidana berdasarkan UU Tata Ruang atau UU Pengelolaan Wilayah Pesisir,  meskipun aktivitas tersebut dilakukan di atas tanah milik sendiri.

2. Skema Penerapan dan Penyelesaian di Lapangan
Dalam praktiknya, Kementerian ATR/BPN bersama Pemerintah Daerah menerapkan beberapa instrumen untuk menyelesaikan tumpang tindih antara SHM terdahulu dengan kawasan sempadan pantai:
a. . Pola Tata Ruang (Pemanfaatan Eksisting Dipertahankan)
Jika tanah tersebut sudah terbangun (misalnya rumah tinggal yang padat atau bangunan usaha), maka dalam revisi RTRW/RDTR biasanya dimasukkan dalam **Kawasan Pemutihan Terbatas** atau dinyatakan sebagai **Kawasan *Existing* yang Dikendalikan**.
Bangunan yang sudah ada boleh dipertahankan. Syaratnya: Pemilik dilarang memperluas bangunan ke arah laut, wajib menyediakan akses publik ke pantai, dan ketika bangunan tersebut runtuh atau habis masa pakainya, izin mendirikan bangunan (PBG/IMB) yang baru untuk fungsi komersial tidak akan diterbitkan lagi di titik yang sama.

b.  Konsolidasi Tanah atau Pembatasan Transaksi (Insenstif Tata Ruang)
BPN akan memberikan catatan (*plotting* atau *blocking* internal) pada buku tanah sertifikat tersebut. Jika pemilik ingin menjual atau menjaminkan sertifikat tersebut ke bank, nilainya akan turun secara drastis karena berada di zona lindung, atau bahkan bank akan menolak karena risiko lingkungan yang tinggi (misalnya ancaman abrasi).

c. Pembatalan Sertifikat Secara Sukarela / Ganti Rugi (Pengadaan Tanah)
Jika pemerintah daerah atau negara membutuhkan area sempadan pantai tersebut secara mutlak untuk kepentingan umum (misalnya untuk pembangunan jalan pantai, tanggul penahan tsunami, atau penataan kawasan wisata publik berskala besar), maka mekanismenya adalah:
* Negara **wajib melakukan pengadaan tanah** dengan memberikan **ganti kerugian yang layak dan adil** kepada pemilik SHM berdasarkan penilaian Tim Penilai Independen (Appraisal).
* Setelah ganti rugi dibayarkan, status Hak Milik dihapus dan tanahnya kembali menjadi Tanah Negara.
## 3. Kondisi Khusus: Bagaimana Jika Tanah Tersebut Hilang Terkena Abrasi?
Ini adalah konsekuensi paling ekstrem bagi pemilik SHM di sempadan pantai. Jika garis pantai bergeser ke daratan akibat abrasi dan tanah yang tertera di sertifikat **secara fisik sudah berubah menjadi laut/air**, maka berlaku ketentuan **Tanah Musnah**.
> **Berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021:**
> Tanah yang sudah menjadi laut secara permanen dinyatakan sebagai tanah musnah. Hak Milik atas tanah tersebut **hapus demi hukum**, dan area tersebut otomatis kembali dikuasai langsung oleh Negara. Pemilik tidak berhak menuntut ganti rugi kepada pemerintah atas hilangnya tanah akibat faktor alam tersebut.(**).